Gayrimenkul Hukuku

Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleriyle düzenlenir; bu hükümlerin önemli bir kısmı kiracıyı koruyucu niteliktedir ve sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez. Kira bedelinin belirlenmesinden tahliyeye kadar birçok konuda kanun, taraflara belirli yollar ve süreler tanır.

Kira tespiti ve bedelin uyarlanması

Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıktığında, güncel rayiç bedelin tespiti için kira tespit davası açılabilir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflardan birinin istemi üzerine hâkim, kira bedelini emsal kira bedelleri ile üretici fiyat endeksindeki artış oranını dikkate alarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Yenileme dönemi içinde ise kira artışı, kural olarak bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Tahliye sebepleri

• Gereksinim nedeniyle tahliye: Kiraya veren veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle sözleşmenin sonunda tahliye istenebilir.
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye: Taşınmazın esaslı onarım, yıkım veya yeniden yapım nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesi tahliye sebebidir.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak, belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracıya yapılan ihtara rağmen kira bedeli ödenmezse tahliye davası açılabilir; konut kiralarında bir yıl içinde iki haklı ihtar da tahliye nedeni sayılır.

Tahliye sürecinde izlenen yol

Tahliye talebi, konusuna göre ya icra takibiyle ya da doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılan dava ile ileri sürülür. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan icra takibinde kiracı otuz gün içinde kira bedelini öderse tahliyeden kurtulabilir; bu süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse tahliye talepli icra takibi kesinleşir. Sürecin her aşamasında ihtarname ve tebligatların usulüne uygun yapılması, davanın reddedilmesini önlemek açısından kritik önem taşır.

Kiracının depozito ve ayıp hakları

Kiraya veren, kiracıdan kira bedelinin en çok üç katı tutarında güvence bedeli (depozito) isteyebilir; bu bedel, varsa birikmiş borçlar düşüldükten sonra kira ilişkisinin sonunda kiracıya iade edilmelidir. Taşınmazda kiracının kullanımını engelleyen ayıplar ortaya çıkarsa kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını ya da sözleşmenin feshini talep edebilir; acil onarım gerektiren hâllerde kiracı, masrafı kiraya verene ait olmak üzere onarımı kendisi de yaptırabilir.

Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların başında tapu iptali ve tescili davaları gelir. Hileli işlemler, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaası veya imar mevzuatına aykırılık gibi nedenlerle tapu kaydının yolsuz tescil edildiği iddia edildiğinde, gerçek hak sahibi bu davayla tapunun iptalini ve adına tescilini talep edebilir. Bu davalarda tapu sicil kayıtlarının geçmişe dönük incelenmesi ve gerektiğinde bilirkişi marifetiyle keşif yapılması sık karşılaşılan uygulamalardandır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)

Miras veya başka bir nedenle birden fazla kişinin paylı ya da elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi istenebilir. Paydaşlar aralarında anlaşamazsa, herhangi bir paydaş sulh hukuk mahkemesinden ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölüşülüp bölüşülemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Kat mülkiyeti ve yönetim uyuşmazlıkları

Kat mülkiyetine tabi binalarda kat maliklerinin ortak giderlere katılım oranı, yönetim planında veya kat mülkiyeti mevzuatında belirlenen esaslara göre hesaplanır. Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılabilir; yönetim planına aykırı kullanım söz konusu olduğunda ise diğer kat malikleri men davası açabilir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş gibi işlemlerde de belgelerin ve projeye uygunluğun eksiksiz sağlanması gerekir.

İnşaat ve kat karşılığı sözleşmelerinden doğan talepler

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin işi zamanında ve projeye uygun teslim etmemesi, arsa sahibi için önemli bir risk oluşturur. Bu durumda sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı veya ayıplı işler nedeniyle bedel indirimi gibi talepler gündeme gelebilir. Yapı kullanma izin belgesinin alınmaması veya projeye aykırı imalatlar, taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen unsurlardır; bu nedenle inşaat sürecinin sözleşmeye uygunluğu düzenli olarak takip edilmelidir.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar kanundan doğan önalım hakkını kullanarak satılan payı aynı bedelle ve aynı şartlarla satın alabilir. Önalım hakkı, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Satış bedelinin gerçeği yansıtmadığı iddia edilen durumlarda, gerçek satış bedelinin tam olarak tespiti davanın en önemli ve en çok tartışılan aşamalarından birini oluşturur; tapuda düşük bedel gösterilmiş olması, önalım hakkını kullanan paydaşın bu durumu ispatlamasını daha da önemli hâle getirir.

İmar mevzuatına aykırılık ve kamulaştırma

İmar planına veya ruhsata aykırı yapılar, belediyenin yıkım kararı ve idari para cezası uygulamasıyla karşılaşabilir; bu kararlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Kamu yararı amacıyla bir taşınmazın kamulaştırılması gündeme geldiğinde ise taşınmaz sahibi, takdir edilen bedele karşı artırım davası açarak taşınmazın gerçek değerinin ödenmesini talep edebilir; kamulaştırmasız el atma hâllerinde de benzer şekilde idareden bedel talep edilmesi mümkündür.